住宅の大量奪取
スペイン経済は紙の上では成長を続けているものの、現実は異なる様相を呈している。それは、格差の拡大と住宅の疎外である。過去10年間で、住宅の半数以上が住宅ローンなしで購入された。これは、住宅を必要としている人々ではなく、既に不動産を所有している人々が多くの住宅を購入していることを示すものだ。10戸以上の住宅を所有する人の数は20%増加した。
私はこれを「住宅の大量奪取」と呼んでいる。2008年の住宅ローン危機以降、130万戸以上の住宅がスペインの賃貸市場に流入した。これらは新築住宅ではなく、労働者階級の家庭が失った住宅を、大手プライベートエクイティファンドなどの投資家が買い漁ったものだ。2011年から2018年まで政権を握った保守政権は、銀行への大規模な救済措置として減税と公的資金を投入しただけでなく、賃貸法を改正し、借主自身を金融機関にとって収益性の高い資産へと転換させた。
持ち家を所有する中流階級社会という理想は崩壊しつつある。既に資産を豊富に持つ人々が、より多くの住宅を購入し、働く世帯を凌駕している。そして、運が良ければ、これらの世帯は同じ住宅を高値で賃貸に出し、富裕層を潤している。多くの人にとって唯一の希望は相続することであり、両親が老後を尊厳を持って過ごすために自宅を売却する必要がなくなることを前提としている。
現在の危機は一夜にして現れたわけではない。住宅を金融資産に変えるという、数十年にわたる政府の介入の産物である。
このモデルは、価格の高騰を伴う建設ブームを次々と引き起こした。誰もが資産価値の上昇から恩恵を受けているように見える間は、このモデルに疑問を抱く人はほとんどいなかった。しかし、最終的には持続不可能であることが判明し、若年層や貧困層を市場から締め出した。 2008年の危機は、新自由主義の処方箋が最終的に失敗したことを如実に示しました。
この大恐慌以来、取り残された人々は幾度となく反撃を続けています。長年にわたる入居者動員の後、進歩派連合が率いるスペイン政府は、ついに2023年に新たな住宅法を可決しました。この法律は、地方自治体に初めて家賃の上限設定、空き家への課税引き上げ、仲介業者による入居者への手数料徴収の禁止といった権限を与えました。2024年と2025年には、公営住宅制度の拡充、無許可のAirbnbリスティングの削除命令、違法な手数料を請求する不動産会社に対する訴訟開始など、新自由主義の正統性からの転換を示す追加措置が講じられました。
新法にもかかわらず、投機的な投資を助長する抜け穴や税制は依然として存在し、公共の利益のために住宅市場を再編する努力を阻害しています。中央政府は枠組みを部分的に設定するものの、真の戦いは地方や都市で繰り広げられ、それぞれの対応は大きく異なっている。
マドリード：富裕層のためのレッドカーペット
長らく保守政党である国民党が統治してきたマドリードは、この新法を公然とボイコットしている。指導部は、都市部全体を開発業者やファンドにとって「制限も介入もない」避難場所として提示している。
マドリードは公営住宅をプライベート・エクイティ・ファンドに売却し、賃貸規制に反対し、大量建設を推進している。「建設、建設、建設」というスローガンの下、供給だけで危機を解決できると期待し、土地利用規制を緩和し、許可手続きを迅速化することで、官僚主義が原因だと主張している。しかし、このアプローチはスペイン国内のみならず、世界各国で失敗の実績を積み重ねてきた。
バルセロナ：反撃するも、苦戦を強いられる都市
北東約400マイル離れたカタルーニャ州では、全く異なるアプローチが見られる。カタルーニャ州政府は新たな規則を迅速に導入し、最初の結果はその効果を示唆している。バルセロナの新規契約の平均賃料は6.4%下落したのに対し、マドリードでは上昇を続けている。
しかし、この法律には抜け穴があった。中期契約（最長11ヶ月）と賃貸料は規制対象外だったのだ。予想通り、多くの家主や仲介業者がこの抜け穴を悪用し、標準賃貸契約を臨時賃貸契約に変更し、賃料を4倍に引き上げ、法外な手数料を請求している。
カタルーニャ州政府は最近、投機を抑制し、公営住宅を強化するための新たな措置を承認した。これらには、140自治体における観光客向け賃貸住宅の禁止（バルセロナも2028年までに実施することを約束している）、大規模投機を抑制し、初めて住宅を購入する人を支援する税制改革（購入する住宅の価格が将来も上限に維持されることを条件とする）、そして優先購入権による民間住宅の公的取得などが含まれる。また、新規開発物件の一部は恒久的に保護住宅に指定され、公営住宅と民間住宅の両方において長期的な住宅購入可能性が確保されている。
二つの都市、一つの選択
一方は公共利益を重視するルールの下で建設を行い、新規開発物件の一部を恒久的に手頃な価格で維持することを義務付け、これに投機抑制を目的とした家賃規制や税制措置を組み合わせている。もう一方は「豊かさ」を掲げ、供給を増やし、土地規制を緩和し、許可手続きを迅速化し、開発業者への減税を行っている。
バルセロナの例は、規制は重要だが、それだけでは十分ではないことを示しています。強力な執行力と、住宅を金融資産として活用することを促すインセンティブに取り組まなければ、どんなに善意に基づいた改革でも効果は期待できません。
この2つの都市は、2つの道のどちらかを選ぶ必要があります。1つは住宅を無限の利益源として維持する道、もう1つは（今のところ一貫性はないものの）住宅を社会財として再構築しようとする道です。
この問題の本質は住宅だけの問題ではないからです。少数の人々を豊かにする一方で、ますます増加する大多数の人々の生活水準を蝕む不平等のスパイラルを止められるかどうか、そして私たちが暮らす都市の未来を左右する問題なのです。
The Guardian, Mon 22 Dec 2025
Barcelona and Madrid have very different ideas on tackling Spain’s housing crisis. Which will succeed?
Jaime Palomera